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干货 | 施工合同不会审？快来Get这4大标准和36个注意事项
100页+的大篇幅、上千万不止的大标的、晦涩难懂的工程术语、错综复杂的法律关系、分不清的通用专用协议书……
笔者结合多年建工律师经验，总结出施工合同审核“四大标准”，于本文和盘托出，旨在应对你的“无从下手”。
施工（不限于）合同审查应把握的核心标准无外乎“合法、明确、统一”（通用标准）+“客户角度”（特定标准）。
一、合法性审查
合法性审查是法律审查的基本要求、最低标准。需审核人员对建工领域常用法律法规有一定的基础认知，在此基础上还需关注当下新规对施工合同的影响。
1. 是否存在项目应招标未招的情形：合同效力风险提示
第1条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：……（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
2. 承包人是否具有相应施工资质；挂靠的禁止：合同效力风险提示
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
3. 实质性内容不得变更：标的、价款、质量、工期要求等要与招投标文件保持一致
第57条 招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
4. 转包、违法分包的禁止
需要提示的是：《民法典》（2021年1月1日生效）第806条明确将承包人“转包、违法分包”作为发包人解除合同的法定情形。
5. 发包人指定生厂商、供应商的禁止
第25条 按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。
6. 提供支付担保系建设单位的法定义务，不可以约定排除
第24条 建设单位应当向施工单位提供工程款支付担保。
7. 保障农民工工资按时足额支付，人工费用拨付周期不得超过1个月
第24条……建设单位与施工总承包单位依法订立书面工程施工合同，应当约定工程款计量周期、工程款进度结算办法以及人工费用拨付周期，并按照保障农民工工资按时足额支付的要求约定人工费用。人工费用拨付周期不得超过1个月。
8. 设定的保证金是否有依据：可以要求施工企业缴纳的保证金限于4种类型
……对建筑业企业在工程建设中需缴纳的保证金，除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外，其他保证金一律取消。
9. 质量保证金与履约保证金不得同时收取，但可以分不同阶段收取
第6条 在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金。
10. 质保金预留比例不得高于工程结算总额的3%：5%、10%等已无依据
第7条 发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。
11. 缺陷责任期最长不超过2年
第2条 缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。
12. 质量保修期限应符合法定最低年限要求
《建设工程质量管理条例》
第40条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
13. 施工合同纠纷实行专属管辖（仲裁除外）：合同签订地、甲方所在地等约定均无效
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第28条 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
二、明确性、完整性审查
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审核要点 |
审核注意事项 |
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常规要素 |
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当事人名称住所 |
签约主体是否适格（资质情况与工程是否相符） |
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标的 |
对应“建设工程”，提示关注“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证）对施工合同效力的影响 |
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数量 |
对应“工程范围”，注意审核施工范围约定是否清晰、明确，并尽可能细化 |
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质量 |
质量标准是否规范、明确：需注意现行质量标准包括“合格”与“不合格”（“优良”标准已取消） |
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价款 |
对应“工程造价”，需要关注合同计价方式是否明确（固定价格、可调价格、成本加酬金等择一），不同的计价方式风险分配并不相同，其中固定价格模式下，需注意审核风险范围是否明确。 |
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履行期限、 地点、方式 |
对应“建设工期”、“建设地点”。需要关注工期要求、开（竣）工日期的认定标准、工期顺延的情形、工程地点等约定是否明确 |
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违约责任 |
针对发包人：未按约定提供基础资料、施工界面、逾期支付等； 针对承包人：擅自变更项目经理、工期滞后、质量不合格、不履行缺陷责任等 |
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解决争议的方法 |
注意工程所在地法院专属管辖；或仲裁条款的有效性。 |
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特有条款 |
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合同文件构成及解释顺序 |
注意文件构成及多个文件解释顺序是否明确。通常逻辑上，专用条款的解释顺序一般优于通用条款，合同条款优于招投标文件…… |
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承包方式 |
包括EPC、 DB；包工包料、甲供材、甲指乙供、清包工等不同方式，承包方式不同，双方对应的权利、义务亦不同。 |
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发包人代表、项目经理等人员 |
合同中相关人员的授权范围是否明确 |
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工程监理 |
监理内容及监理权限是否约定明确 并注意发包人代表与监理人的权限范围避免交叉或重合 |
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图纸、技术资料要求 |
注意审核发包人提供施工图纸、技术资料的要求、施工单位提供竣工图纸的要求 |
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工程价款及支付 |
注意审核农民工工资保障的相关要求是否明确； 分包合同中的“背靠背条款”（业主支付前提）约定是否清晰、完备； 国有资金项目涉及审计的，是否明确有最终执行审计结论的“审计条款”； 支付前提是否明确等 |
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变更签证与索赔条款 |
注意提示相关程序要求是否明确具体、计费标准是否清晰、默示条款的风险等 |
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竣工验收与结算条款 |
注意审核相关程序性要求是否明确具体（尤其关注竣工验收资料的提供）、施工单位高估冒算的处理、默示条款的风险等 |
三、统一性（准确性审查）
鉴于施工合同篇幅一般较长，合同前后针对同一事项可能存在不同要求，审核人员需留心针对同一事项若多处提及，前后约定是否一致（通用、专用等不一致不属于讨论范围，可利用文件解释顺序明确适用）。以下列举一些实务审核过程中常见的问题供大家参考：
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审核要点 |
举例事项 |
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法律依据 |
《建筑安装工程承包合同条例》等已失效 |
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技术标准 |
列举的技术标准已作废 |
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计价方式 |
单价合同、总价合同前后不一 |
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工期要求 |
计划竣工日期-计划开工日期所得天数与工期总日历天数不符 |
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风险范围 |
调价的主要材料范围前后约定不一 |
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合同价款 |
大小写不一致； 税费计算不准确； 支付比例相加不满足100%； 分项费用构成与总价不符等 |
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质保金比例 |
合同正文约定与附件《工程质量保修书》约定前后不一 |
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…… |
四、客户视角审查
所谓“法律的生命在于经验”。站在客户角度的“特定标准”，就是在前述审查标准之上的一种特别定制。
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文本类型 |
现行版本 |
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园林绿化工程施工合同示范文本（试行） |
GF-2020-2605 |
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建设工程施工合同（示范文本） |
GF-2017-0201 |
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建设工程勘察合同（示范文本） |
GF-2016-0203 |
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建设工程造价咨询合同（示范文本） |
GF-2015-0212 |
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建设工程设计合同示范文本（专业建设工程） |
GF-2015-0210 |
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建设工程设计合同示范文本（房屋建筑工程） |
GF-2015-0209 |
|
建设工程监理合同（示范文本） |
GF-2012-0202 |
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建设项目工程总承包合同示范文本（试行） |
GF-2011-0216 |
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建设工程施工劳务分包合同（示范文本） |
GF-2003-0214 |
|
建设工程施工专业分包合同（示范文本） |
GF-2003-0213 |
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征求意见稿 |
征求时间 |
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建设项目工程总承包合同示范文本（征求意见稿） |
2020年5月28日 |
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建设工程咨询服务合同示范文本（征求意见稿） |
2018年3月15日 |
|
建设工程施工专业分包合同（征求意见稿） |
2014年6月17日 |
|
建设工程施工劳务分包合同（征求意见稿） |
2014年6月17日 |
